洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍內，其中兩宗原址換地申請個案，其接納包括補地價等基本條款建議已於上月底屆滿。地政總署回覆東網查詢指出，其中一幅第17A區商業用地，位於天水圍居屋天盛苑以南，由於業權人在指定限期前，未有就換地建議書有任何回覆，該申請已被視為撤回。

至於另一幅第34B區住宅用地，有關申請的完成期限本應同步於上月底屆滿，但由於土地涉及多於一名業權人，據了解相關業權人需要更多時間達成相互共識，該署已應土地業權人要求，將完成期限延長兩星期至4月14日。該申請涉及土地面積約1.66公頃，可建總樓面面積約1,162,534方呎。

而位於洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍內市中心的商業用地，當中第32A區、32B區、32C區及32D區4宗申請(涉及5幅土地)，業權人已就換地建議書在指定限期前作出初步回覆，共涉及土地面積約6.34公頃。因應政府正就市中心商業用地作出檢視，上述商業用地的完成期限延遲至今年年底。

另外，位於洪水橋/厦村新發展區餘下發展範圍內的第19B區商住用地的原址換地申請，亦已獲接納作進一步處理。而餘下發展範圍內原址換地申請的截止日期，以及接納具約束力的基本條款建議的期限，政府將於稍後另行公布。

西貢沙下大網仔路一幅用途為「道路」的土地，向城市規劃委員會申請作住宅發展，提供280伙住宅。據悉，申請人為新世界發展(00017)等財團。

文件顯示，該地盤呈狹長形狀，佔地約97,287方呎，位於逸瓏園以北，發展範圍佔約81,959方呎，擬議地積比率1.5倍，計劃興建3幢樓高10層的分層住宅，另設一層地庫，住宅樓面約122,938方呎，平均每伙面積約439方呎。項目亦會提供一幢兩層高住客會所，涉及樓面約6,147方呎。

申請人指出，地盤原是「綜合發展區(1)」地帶的一部分，自2006年一直被預留作沿線道路工程。而路政署於2020年公告擬進行的西貢公路改善工程第二期，並沒將該地點包含在道路用途內，是次申請可檢討不再用作道路用途的土地資源，以作住宅發展。

此外，項目毗鄰同由新世界等持有的「綜合發展區(1)」用地，已於2022年獲批以地積比率1.5倍，興建972伙分層住宅。申請人指出，擬議發展的設計特意考慮上述已批准的總綱發展藍圖，創造協同效應並確保相容性。

美聯商業表示，屯門屯喜路2號屯門栢麗廣場中層一個單位，建築面積約1378方呎，業主意向售價逾1000萬元，呎價僅約7000多元。相比該大廈2021年成交的高層單位呎價約1.1萬元，目前此單位叫價僅為當時的63%。

該行指出，栢麗廣場作為屯門區地標式甲級寫字樓，放售的單位極為罕有，供應量較核心區的商業物業更為稀缺。目前單位已「交吉」，享有夾角單邊開揚景觀，並配備現成寫字樓裝修，意味買家可即買即用。

大廈採用中央冷氣系統，管理費連中央冷氣每方呎約3.05元，每月總計約4200餘元。

發展局就北部都會區3個「片區開發」試點邀請市場提交意向書，昨天中午截止前至少有12間公司派代表趕往遞交，發展局表示，去年底至今合共收到22份意向書。回應查詢確認有入意向書的發展商包括恒地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）、信置（00083）、長實（01113）、會德豐地產及華懋集團等。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管兼執行董事鄭亥延指出，市場回應超出了該行的預期。

長實新地有份 會地看好發展

發展局發言人表示，是次提交意向書的企業或機構，包括本地和內地的發展商、承建商、綜合企業和電商物流公司等，當局會隨即整理及分析蒐集的意見，以決定「片區開發」試點的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，從而敲定日後招標的細節和條款。由於有關意見涉及來自個別企業的商業敏感資料，不宜公開，但日後招標的條款會適當地反映有關意見。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀認為，北都發展規模龐大，緊接大灣區及港深創新科技融合發展，勢必成為新經濟增長引擎；集團對各個片區發展均會進行研究，公司在區內亦擁有發展項目，長遠看好北都發展。

3個試點位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城，每個試點均有住宅、產業和公共設施三類土地。政府為引發市場提出創新可行建議，在去年底展開為期3個月的市場意向調查，邀請有興趣人士提交意向書，計劃今年下半年起至明年陸續為3個試點招標。

是次意向書不設約束力，不屬於正式招標程序一部分，亦非為片區招標進行投標資格預審，如沒有提交意向書不會被禁止參與政府其後就片區試點招標進行的競投，所獲的待遇不會有任何差別。

世邦魏理仕鄭亥延稱，今次意向書的回應超出了該行的預期，儘管投標數目或會其後減少。項目發展其中一個重點考量為發展時間表，在初始階段需要對基礎設施及地盤進行大量前期投資，基本上在項目後期才會出現住宅銷售收入，如此漫長的現金流周期將影響發展商的財務回報。

高力：反應積極 促基建配合

鄭亥延補充，3個試點中新田顯示出更強吸引力，因相鄰地段能展現總體規劃和設計靈活性，類似一個全面的市鎮發展，而發展商可能對洪水橋位置特別感興趣，能透過土地交換計劃獲得現有的大型相鄰土地資產，提供潛在協同作用；因此特定地點的優勢將在決定最終投標策略方面發揮關鍵作用，綜合規劃機會及現有土地儲備，是發展商在這個資本密集而長期的發展計劃中之關鍵因素。

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵說，是次意向書邀請的反應，反映市場對片區開發的興趣，有正面且積極的訊號；然而，片區外的基建連接方面，目前北都相關並已規劃的主要建設，預期完工日期均離實際設施啟用日期滯後，除了令發展商對投標意欲保守外，更增加發展時人手及物流的難度，建議政府在項目推展上以全速配合的態度，與業界保持步伐一致。為了吸引更多市場力量參與，她建議政府在規劃上賦予私人業界更大的自主權和靈活性，以便更好滿足產業發展的實際需求；政府宜及早落實針對「公私營房屋比例」的靈活安排，以及土地投資可分期繳付的可行性細節外，就項目融資安排上政府可充當擔保人角色，以助私人發展商緩衝風險。

仲量聯行估價諮詢部主管區建強認同，目前商住樓市前景未明朗，住宅新供應仍然龐大，建築成本及利息高企，發展商無論競投片區或其他土地均不會如以往積極；若要利用北都帶動本港經濟，開發宜採取新模式，應由產業帶動，吸引產業落戶最重要，而非以售出地皮為成功指標，政府應思考如何吸引產業落戶北都，有經濟活動後再配合基建，自然能給予發展商更多信心，地價可望看高一線。

前泰林電器店巨舖，在丟空17年後，終以4,800萬元沽出了2/3的巨舖，一時成為城中熱話。舖位位於彌敦道和南京街交界，屬大單邊巨舖，面積近6,000平方呎。適合多類行業，如銀行、陳列中心及衣履連鎖店等，甚至餐飲食肆亦十分合適。舖位重新被商戶進駐後，有望能帶旺附近一帶人流，有利於附近的商舖。

原由基金凱龍瑞持有的灣仔全幢寫字樓及一籃子車位，由債權人透過代理放售，市場估值約9億港元。高力代理出售該區謝斐道303號商業大廈，包括毗連海外信託銀行大廈10個私家車車位，新買家可連同商廈一併購入，亦可考慮獨立購入。

該商廈樓高25層，面向灣仔運動場，中層以上均可享維多利亞港海景，總商業面積約86,214方呎，並於2020年初完成大型翻新工程。項目地下設有兩個商舖，一樓至九樓租予多家食肆，中高層出租作辦公空間。

此外，大廈提供3部升降機，標準樓層每層樓面約3,200方呎，樓底負重均達5Kpa，電力供應充足，可容納更多餐飲租戶。同時，天台亦有機會加設戶外廣告牌，以提升租金回報。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，物業距離港鐵會展站僅5分鐘步程，並由有蓋行人天橋接駁；圍繞區內多幢地標商廈，擁龐大餐飲消費需求。項目前身是酒店，因此未來發展具備高度靈活性，可根據市場需求轉換為酒店、服務式公寓或學生公寓，為投資者提供多元化的商機。

過去兩年，本港商業物業投資市場上錄得多宗整幢物業成交，當中包括中環皇后大道中152全幢商廈以約10.8億元售出、有銀行以約12.98億元承接上環文咸東街明大企業集團大廈、內地運動品牌以約22.08億元購入北角電氣道「港匯東」作香港總部等，反映全幢商業物業投資市場逐步明朗化。

資料顯示，凱龍瑞於2018年以約14.5億元向鄧成波家族購入上述灣仔商廈，其後斥約2.5億元翻新等；並曾於2022年及2023年連同毗鄰共41個車位放售，意向價分別約18.5億元與16億元。

洪水橋/厦村新發展區第二期發展早前接納的6宗原址換地申請，原定接納包括補地價的基本條款建議期限於周一(31日)屆滿，地政總署今日公布最新作業備考，其中4宗個案期限延至12月31日。

涉及土地包括第32A區、32B區(合併2宗申請)、32C區及32D區商業用地，市場估計由新鴻基地產(00016)及恒基地產(00012)持有。

政府早前公布賣地計劃時曾提及，考慮將部分商業地改劃作住宅用途，以及在用途上提供更多彈性。為配合檢視工作，適當延遲洪水橋/厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限，審視目前該區住宅樓面比例上限的20%，有否調升空間。

至於洪水橋/厦村新發展區第34B區住宅地、以及第17A區商業地，該兩幅土地的基本條款建議接納期限同於今日屆滿。其中第34B區住宅地預計可建4幢分層樓宇，料提供約1,600伙。

【明報專訊】發展局去年底就位於北部都會區的3個「片區開發」試點邀請有意者提交意向書，昨日中午截止。發展局表示共收到22份意向書，提交的企業包括「本地和內地的發展商」、「承建商」、「綜合企業」和「電商物流公司」等，當局會隨即整理及分析蒐集到的意見，以決定「片區開發」試點的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，從而敲定日後招標的細節和條款。

會德豐看好發展 各片區均研究

提交意向書的不乏本港財團，包括長實、恒地、新地、新世界、會德豐地產、華懋及太古地產等。片區開發投資額巨大，有商界曾稱要「計數」，而港澳辦主任夏寶龍早前考察北都，鼓勵工商界要積極參與。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，北部都會區發展規模龐大，緊接大灣區及港深創新科技融合發展，勢成為新經濟增長引擎，集團對各個片區發展均會研究。他又稱在北都發展範圍內亦擁有發展項目，長遠看好北部都會區的發展。

政府：涉商業資料 意見不宜公開

發展局表示，收到的意向書的有關意見涉及來自個別企業的商業敏感資料，不宜公開，但政府日後招標的條款會適當地反映有關意見。政府昨表示，預計在今年下半年起至明年陸續為3個試點招標。據悉，由於新田科技城未完成收地工作，故最快明年才可招標，而洪水橋/厦村、粉嶺北料最快今年下半年招標，3片區面積18.6、12.5及15.9公頃不等（即總面積近2.5個維園大小），每個試點包括私人住宅、產業和公共設施等用地（見表）。發展局稱，由中標發展商綜合開發片區用地，以期更好使用私人市場力量，提速建設北都，並減輕政府財政支出。

就片區開發，發展商須就所有用地作土地平整和建設基礎設施，然後保留住宅用地自行發展，佔整體比例19%至33%不等，而完成興建公共設施例如道路、休憩用地後，會交回政府管理，政府早前稱預計每個試點的開發成本約100億至200億元。

測量師：招標價高者得較理想

香港測量師學會土地政策小組主席劉振江表示，按發展局昨公布，提交意向書的企業包括不同行業，初步反應不俗，但他說每個片區開發試點均為大型項目，投資額動輒數以十億元計，甚至更高，本地中小企較難參與。他稱現時片區開發「朝着合適方向進發」，但相信政府參考業界的意向書後會調整招標條款，例如發展參數、土地用途甚至土地面積等，以增吸引力，他又稱如有多個財團競投，以價高者得方式作為招標準則會較理想。

消息：分期付款完全有得傾

事實上，片區發展規模大，發展商更要負責平整地盤及基建設施，付款安排及完工日期等為業界關注。今年1月，地產建設商會與發展局長甯漢豪會面，會後會德豐地產主席兼地產建設商會執委會主席梁志堅說席間有會員提出會否安排分期付款。政府消息稱，以往批地會按不同需要有不同做法，至於片區開發項目會否考慮提供分期繳付地價安排，消息稱「完全有得傾」，認為要以不同方式招商引資。政府消息指發展商可提交發展方案，政府可「度身訂做」發展及地價安排。

利嘉閣(工商舖)表示，旺角彌敦道792號安康寧商業大廈全幢，建築面積約18538方呎，意向售價約1.4億元，呎價約7552元，以交吉形式交易。

該行指出，物業屬樓高14層商廈物業，交通四通八達，人流極旺。若投資者或基金買入後，可將該物業重新打造成主題式商業大廈，例如醫療及美容行業等，能大大提升物業發展潛力。

利嘉閣(工商舖)地產商舖部/商業部及投資部表示，旺角砵蘭街宜發大廈地下D、E號舖位及一樓A、B號舖位，地下舖位建築面積約1600方呎，一樓舖位建築面積約3300方呎，合共4900方呎，另平台建築面積約360方呎。業主意向售價約4500萬元，呎價約9184元。

該行指出，上述舖位現由老牌潮州飯店承租，每月租金收入約17.2萬元。

物業徒步2分鐘即可到達港鐵油麻地站，而租戶在區內經營超過50載，向來有不少熟客光顧，生意穩定。物業面積較大，十分適合飲食行業進駐。